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債務多融資難中小房企陷“破產潮”

2019年11月22日 07:42   來源:中國商報

  作為資金密集型行業,房地產離不開融資“輸血”,今年以來,房企資金鏈緊張的傳聞一直不絕于耳,監管高壓下,不少房企加快了海外發債的步伐。據不完全統計,11月初僅一周內,房企已發布的海外融資計劃規模已超過23.5億美元。但與此同時,頭部房企和中小房企的融資不斷分化,中小房企面臨融資難、資金林斷裂所帶來的破產問題。

  圖片來自CNSPHOTO

  據了解,境外房企在融資能力上的差異正在拉大,從融資利率來看,龍頭房企優勢明顯。萬科日前發行的兩期中期票據票面利率在3.5%以下,綠城中國發行的6億優先票據票面利率為4.55%。

  相比排名靠前、在銀行“白名單”內的房地產公司而言,中小房企的境外發債融資成本偏高,發行票面利率5%-8%,甚至超過10%。其中,德信中國、大發地產、弘陽地產、佳源國際控股、中梁控股等中小房企的海外債票面利率基本在10%以上,而當代置業、泰禾集團、明發集團發行的三只海外債券票面利率已達15%。

  而海外債集中到期,成了壓頂部分中小房企的最后一根稻草。據人民法院網公告,約有400多家房企發布了破產公告。從債券市場來看,今年以來頤和地產和三盛宏業等房企債務危機爆發,牽連到不少投資機構。

  其中,頤和地產作為中國房地產百強企業,擁有40余家全資、控股企業的大型集團公司。目前,在全國擁有30多個大型地產項目,遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、沈陽、廣州等經濟發達城市和省份的重要房地產板塊。

  但據Wind數據顯示,截止到今年6月30日,頤和地產的總資產高達188.7億元,總負債高達135.7億元,資產負債率高達72%,一年內到期的債務余額超10.6億元。另外,其于2019上半年的營業收入僅0.86億元,同比下滑超93%,凈利潤更是成虧損狀態,虧損金額達1.15億元。

  營收斷崖式下跌,業績虧損,面對資金鏈隨時斷裂的風險,頤和地產無奈“賣身自救”。2017年,頤和地產就將其位于沈陽的頤和城項目出讓予恒大;去年6月8日,珠江實業以“股權+債權”的形式,獲得花都頤和盛世項目公司30%股份;今年10月29日,世茂集團收購臺山頤和項目。

  然而,隨著廣東證監局的調查結果公布,超50億債務違約,意味著,這家曾經的“百強”房企的資金鏈早已斷裂,處境岌岌可危。

  造成這樣局面的原因之一則是今年的融資環境處于持續收緊狀態。

  據不完全統計,2019年前9個月合計的415次房地產調控,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史紀錄。房企融資收緊政策可謂高頻。4月17日,銀保監會發文直指,繼續遏制房地產泡沫化,控制居民杠桿率過快增長;5月17日,銀保監會發布通知,嚴格監管資金違規流入房地產;7月31日,央行表示要合理控制房地產貸款投放;10月12日,北京銀保監局強調,嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域......

  在此背景下,各種通向地產融資的通道相繼被切斷,使得房企融資難度進一步增加。

  因為沒能找到“救命錢”,今年已有400多家中小房企走向破產。

  據人民法院公告網的公告顯示,截至到10月31日,2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家,且進入2019年下半年之后,破產房企數量增速有所加快。而破產名單中,大多數都是中小型房企,且多數集中于三四線城市。當然,2019年深陷泥潭的房企中,也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

  業內人士認為,對房企而言,過去高度依賴高成本的非標融資、信托等通道產品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升,在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下,房地產行業的再一次洗牌在即。


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