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房企蜂擁發行美元債:發行期限延長 成本有所下調

2020年01月12日 09:29   來源:21世紀經濟報道

  1月10日早,建業地產公告擬發行1筆2億美元票據,該票據將于2024年到期,票面利率7.25%。計劃用于現有債務再融資,并計劃于新交所上市發行。

  據1月7日建業地產披露的2019年12月未經審核合同銷售數據顯示,2019年,建業地產取得物業合同銷售總額1011.5億元,同比增長39.8%。建業董事長胡葆森曾經放言,2020年建業要在河南占據10%的市場份額。因此,建業地產緊抓年初融資窗口期發行美元債。

  金融機構相關人士分析,盡管建業已是千億房企,但其業務布局相對集中,融資過程中,其風險評估方面或許不如全國布局的房企優勢明顯。

  1月房企繼續密集發布融資,包括首創、龍湖、龍光、融創、碧桂園、旭輝、佳兆業、遠洋、禹洲等,超過15家房企發布了超過55億美元的融資計劃。1月8日一天融資超過20億美元;1月9日超過15億美元。

  中原地產研究中心數據顯示,2019年房企海外融資高達752億美元,而2018年只有496億美元,同比上漲52%。中原地產首席分析師張大偉認為:整體看,房地產行業資金緊張,房企抓緊窗口期,大量發行美元債。2019年房企美元債刷新紀錄。2020年美元融資繼續高位運行。

  美元債融資飲鴆?

  去杠桿下,房企尋求美元債融資突破。一邊對2020年市場謹慎看待,一邊抓緊融資,為后續擴張補充彈藥。美元融資成本明顯降低。

  張大偉認為,大部分房企為了應對未來市場變化,年初加快儲備資金。而最近看,美元融資成本也在明顯降低。

  天風證券一份研報顯示,目前中資美元債的存量規模較大,總規模達到7383.3億美元,相比2018年末增長18.4%;行業分布上,房地產和金融行業占比較高,前4大行業合計占比為60.5%;中資美元債整體以投資為主,但房企投機發行人較多,占比近7成。

  美元債是部分房企的重要資金補充,但因額度原因,很難成為主要來源。美元債井噴對緩解部分企業融資有很大好處。首先,美元債整體數據看,房地產融資繼續刷新歷史紀錄;其次,雖然各種調控政策頻繁出現,加大部分企業融資難度,但對于正常融資來說,并沒有收緊;第三,從未來趨勢來看,房地產行業嚴格管控,違規融資有所減少,但整體看,資金成本分化趨勢依然持續。從企業融資情況看,有贖回有新增,部分企業最近發行的美元融資成本非常低,也有企業融資成本較高。

  美元債并非主要資金來源,從政策影響看,2019年二季度后房企大額度融資減少,房企搶地也開始減少,特別是對于融資渠道較少的企業來說,壓力非常大。

  第四,最近房企明顯更加關注資金鏈安全,市場必須穩定,而穩定房地產最主要是防止出現金融風險,所以在最近幾個月,針對房地產融資各方面政策都在規范與收緊。

  對于中小型高負債率房企來說,未來融資難度將非常大,但對大型企業來說,影響有限。綜合第三方機構統計信息來看,從房企的資產凈債務率可看出融資風險。同策咨詢發布的2019年資產凈債務率顯示,前百強房企在過去一年的負債呈攀升趨勢,高杠桿企業的資產凈債務率高達40%-50%。

  此外,匯率貶值會明顯影響外債占比高的房企利潤,包括支付外債利息、償還當年到期外債金額和長期外債的匯兌損益;對于外債占比較高的房企,較大的匯率變動對其估值也會產生明顯影響。

  資金成本分化

  然而業內人士分析,各地房價限價,房企利潤承壓。融資成本走低的情況下,爭取發債不失為較好的調整財務結構機會。

  近期上海一手房銷售回暖,認籌率大約有50%-60%。新年前后,上海市場限價放松,不少高價房項目備案價獲批,一二手價格倒掛空間縮小,二手成交量也有所提升。業內人士認為,這或許是房企抓住融資窗口期的一個原因。

  一個現象是,房企融資成本分化明顯。對于經營穩健的企業來說,融資成本降低依然是趨勢;但對杠桿率較高企業來說,最近融資壓力有所增加。

  從利率水平可見,房企美元債融資成本分化,綜合上述各家房企主要在6%-15%之間。9月初也有龍湖發布僅4%的大筆美元融資,當下資本市場多家企業首次發布美元融資。年末融資成本更是降低到4%以內。

  房企美元債發行利率從去年下半年已有調低趨勢。對比2019年上半年發行票息在8%-10%之間的發行人,以及上半年和下半年發行的美元債來看,企業發行成本均有明顯降低,如寶龍地產、富力地產、融創中國、禹洲、中駿等。

  房企美元債受到資本市場歡迎,中資房企美元債收益較高。年初至今,Markit iBoxx發布的各中資美元債指數均實現較高的收益,中資美元債投資級指數上漲8.4%,高收益債指數上漲11.2%,房企美元債、投資級、高收益指數漲幅分別達到12.1%、10.7%和12.8%。房企美元債指數均實現了比較高的收益。


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