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長租企業倡議房東主動減租? 律師:房東沒有減免義務

2020年02月01日 09:03   來源:澎湃新聞

  針對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情,廣州租賃協會代表全市所有住房租賃行業經營業主向房東發起主動減租倡議。

  1月30日,廣東省廣州市住房租賃行業協會發布《致全市業主(房東)的減租倡議書》,《倡議書》稱,協會代表全市所有住房租賃行業經營業主向房東號召主動減租。

  倡議書稱,此次疫情給住房租賃行業經營者帶來了前所未有的生存危機,“若現金流短缺或開源節流不當,勢必出現倒閉潮”。為此,號召房東在未來三個月對業主進行減租。其中,2月全月租金減免,3月到4月兩個月租金減半。

  同時,倡議書表示,行業在接受業主減租政策同時,將給租客提供優惠,“期待業主體諒住房租賃行業之難、住房租賃行業經營者之痛”。

  由此,也引發了因疫情影響要求房東減免租金是否合理的討論。

  支持者認為,住房租賃行業是服務型行業,勞動人員密集型行業,受疫情影響較大,房東減免租金可緩解企業生存危機,同時租客因疫情影響延期返回租住地是無奈行為,有其不可抗力;反對者認為,房東個人利益的損害不同于商場營利性組織,房東也有房貸還款壓力,且因疫情影響而無法按時返回租住地導致所租住的房屋空置房東無減免義務。

  廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,從道義上講,倡議減免租金是好事;但房東和長租公寓的租約已經以合同方式簽訂,因此房東不接受倡議免租金在法律上也沒有任何問題。加之此次廣州的倡議也是以租賃行業協會的身份發出,并不具法律效益。

  在李宇嘉看來,對于房租公寓的損失而言,多數租住房租公寓的租客在春節之前已完成續約,對租賃企業而言,2月、3月租客不租住也不影響其租金收入。因此租賃企業僅受2月過后增量業務影響,存量業務不受影響。

  截至目前,自如、青客、蛋殼等分散式長租企業尚未對此給出相關具體方案。

  不過,澎湃新聞在消費者服務平臺“黑貓投訴”上看到,有上海房東于1月30日發帖稱,蛋殼公寓以疫情為由單方要求增加一個月免租期,不予支付房東3個月房租。

  該房東表示,按雙方之前簽署的合同,蛋殼公寓應于2020年1月29日支付給房東17703元房租(其中房東已按約定給予蛋殼公寓自2020年1月14日起15天空置期),但截至2020年1月30日房東未收到房租。致電蛋殼,其售后客服宣稱,因為疫情,屬于不可抗力,蛋殼單方面宣布通知增加一個月空置期。這是對房東的權益侵害,實質性違約,如果事發武漢,房東完全贊同此舉,但上海并沒有如此嚴峻。而且空置期是房東個人利益的損害不同于商場營利性組織,我們也有房貸要還款,銀行也沒有減免一個月貸款之說。即使算不可抗力,也要房東與租客協商房租減免,怎能蛋殼單方面損害房東利益。

  對此,蛋殼方面并未給予任何回復。

  除了廣州,深圳等地也發出相關倡議。媒體報道,深圳市龍崗區坪地街道辦事處發布《關于給予租戶適度減免租金 眾志成城共抗疫情的倡議書》,要求適當減免租金,為各類生產主體和租戶減輕負擔。

  那么,租客能否因疫情隔離或延遲返回租住地可要求房東減免租金?

  盈科律師事務所全球合伙人郭韌律師對此表示,房東因疫情減免租金是非常高風亮節的事。但從法律而言,如果因疫情影響而無法按時返回租住地導致所租住的房屋空置,仍應繳納相應的租金,雖然可以要求房東減免,但房東沒有減免義務。租客因疫情被隔離或者突患疾病或房屋小區被隔離,不方便進入,不適用不可抗力免除租金。

  郭韌指出,住宅用房即便遇到疫情,也應明確以下幾點:1、其居住功能沒有受到損害;2、房屋實際還是由租客占用,(包括但不限于放置物品等);3、房東無法使用或通過使用獲得收益;4、即便居住權利因隔離暫時無法實現,也可以通過聯系房東,向相關單位解釋情況等方式解決問題,即便暫時無法解決入住情況,時限也不會太長,1到2周隔離期帶來的損失也不會高至大部分租客無法承受的地步。如果該居住用房被用作商業經營,如二房東等可能會有不同的情況,具體針對二房東等經營居住用房情況另行分析。

  同時《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規定:當事人應當按照約定全面履行自己的義務。就租賃合同而言,房東已完全履行的合同義務,租客理應按照合同約定支付租金。


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