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新冠疫情下需求延后 部分房企資金鏈承壓

2020年02月03日 08:35   來源:21世紀經濟報道

  春節前,恒大集團的一紙內部通知廣為流傳,恒大要求,員工春節放假18天,直至元宵節(2月8日)后上班。這一做法羨煞同行。

  受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響,2月2日,恒大員工又收到了通知,假期延長至2月16日,共25天。集團上千個項目、售樓處在2月20日前不得開工、開業。

  不只是恒大,目前,主流房企基本都關閉了售樓處,過去一周產生的銷售額微乎其微。

  春節本是房地產銷售的淡季,但因疫情影響,2020年春節期間,房地產銷售仿佛被冰凍了。多個機構預計,冰凍期將可能持續至2月底,乃至3月。房企期盼的開年“小陽春”或許就此泡湯。在武漢“封城”、全國人民“居家抗疫”的巨大環境變化面前,中國房地產市場也遭受了前所未有的壓力。

  當前,中國房地產的年銷售額已達16萬億元,相比2003年的不足8000億元翻了20倍。同時,兩個時期相比,房地產市場所處的發展階段也完全不同。因此,本次疫情對地產所產生的影響,也遠非2003年非典疫情可比。

  小陽春幾乎無可期待

  作為全國銷售規模第三大的開發商,恒大集團的主營業務工作幾乎全部暫停。

  春節前,恒大在天津、合肥等地的多個新盤剛剛開售,原本可以搭一波“返鄉置業”潮,現今卻無法實現了。除了假期延長,停工、關閉售樓處,公司原定于2月9日至12日召開的年度工作會議等各項會議,全部取消。

  從城市來看,疫情最嚴重的武漢,樓市已然停擺。根據武漢市房管局信息,1月11日至1月17日期間,武漢共計新增12張預售證,其中共有8個住宅項目。

  1月,恒大在武漢的文化旅游城火熱開盤,吸引了不少目光;碧桂園在武漢市新洲區以及東湖高新區也有新項目開盤,是期間預售項目最多的房企之一。但隨著疫情的發展,到1月25日前后,武漢多個售樓處關閉,何時再開放銷售沒有具體的時間。除武漢外,全國其他上百個城市情形也大致如此。

  易居克而瑞的數據顯示,截至1月末,TOP100房企實現銷售金額5097.05億,較去年同期下降近12%。

  億翰智庫首席分析師張化東指出,1月部分房企銷售規模增長,也多是去年12月銷售中未確認的部分。2019年1月,TOP10房企的銷售門檻是120億,今年同期只有110億。與去年相比,TOP20的銷售規模也有所下滑。

  不過,疫情是從1月下旬開始暴發,從開發商關閉售樓處的時間來看,2月甚至整個一季度受到的影響將會更大。按照這一周期,年初的“小陽春”行情恐怕要落空了。

  “目前肯定是抗擊疫情為主,而不是抓銷售?!睆V東一家大型房企人士說。

  三四線城市原本期待的“反行情季”也戛然而止。據58同城、安居客發布的《返鄉置業調查報告》,今年春節期間,52.7%的人有回到家鄉及周邊城市置業的意向,返鄉置業是歲末樓市的焦點。

  億翰智庫認為,過往三四線城市返鄉置業在全年銷售中的占比不會低于20%,甚至能到25%,每年的時間窗口期只有一兩次,今年錯過了就沒有了。因售樓處普遍關閉,二線城市受到的影響也會比較大。相比之下,一線城市返鄉置業的基數較低,受到的沖擊會比較小。

  作為應對,開發商紛紛開啟了線上售樓處,比如萬科佛山公司在年前就啟動了線上售房;綠地、龍光等房企也開設了線上視頻、VR看房。

  張化東認為,網上售樓處不是一個體系性的產物,不能完全替代傳統的售樓處。它沒有獨立流量的來源,只是一個在線看房平臺,很難推進實質的購房行為。

  中原地產首席分析師張大偉也指出,網上售樓效果不大,頂多是可以積累一部分客戶資源;而且在當前疫情下,人們似乎也無心買房。

  需求會延后不會消失

  疫情突如其來,開發商倉促應對,停工停售,今年的樓市將如何走?

  參照2003年非典后的情形,一些研究機構給出了相對樂觀的看法。華泰證券就表示,2020年疫情爆發于1月-2月的傳統淡季,房地產需求只會延后不會消失,短期有影響但全年影響有限。

  海通證券分析師涂力磊則相對謹慎。他指出,2003年非典疫情最嚴重的2月-4月期間,商品房銷售面積當月值出現全年低點,但隨著疫情得到控制,各個指標出現觸底回升,并最終平穩向上。參考2003年,涂力磊認為,此次疫情對房地產的影響還有待觀察。

  考慮到本次疫情面積遠較2003年更廣,有業內人士預計,2、3月份的銷售將下降50%以上。

  張化東認為,無論是從行業環境、行業規模和經濟規模等方面,2003年和現在都有極大不同。彼時的房地產銷售體量尚不足8000億,而今已達到16萬億。2003年,房地產業被定位為支柱產業,前景廣闊,如今市場早已走過“黃金時代”。

  據悉,不少房企目前已經盤點了手頭的現金、庫存和全年計劃,目的是評估在疫情的沖擊下,能否實現原定的供貨節奏和完成全年銷售計劃,同時保持現金流的平衡。

  “最近幾天,多數房企可能已經完成了這一動作。雖然未來疫情的平緩能夠預見,但是我們溝通下來房企還是有一定壓力的?!睆埢瘱|在2月2日的一個電話會議上透露。

  事實上,在本次疫情前,房地產市場的供需關系已經發生了改變,除深圳外,全國大部分城市出現了降價促銷。2019年,一些開發商用盡銷售手段,去化也不盡如人意,壓力巨大。

  其中,部分開發商已出現資金鏈問題。2019年末,世茂高調與福晟“戰略合作”,其實是輸血于后者。

  招商證券認為,此次疫情后,“造血”能力強的房企如萬科、保利、金地等,大概率會勝出,既增收又增利。而靠周期彈性賺賬面錢的模式,或面臨被動或主動縮表的壓力。


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