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強推現房制傷了開發商的心 海南正打造"去地產"樣本

2020年03月11日 08:07   來源:第一財經

  重倉海南的開發商只能選擇用時間換空間了。

  用“沒有最嚴只有更嚴”來形容海南這兩年的樓市調控政策再精準不過了。

  日前,海南省對外宣布一句聽起來云淡風輕的“新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度”,宣告了這項興起于1994年的的商品房銷售制度被打破了。

  頭頂國際旅游島、自由貿易區、國內首個自由貿易港等數個國家政策光環的海南省,是不少地產開發商打造旅游地產項目的不二之選,動輒超千億元巨量資金押注于此。這輪取消現房銷售制度直接將樓市調控的目標精準聚焦到了開發商。

  業內人士認為,這也是為了更好規避資金借著建設海南自貿港的名義再度流入房地產,重蹈海南樓市泡沫覆轍,意在引導資金更好流入實體經濟。同時,現房銷售制度對于偏好高周轉、高負債的房企來說提出了更大的資金鏈挑戰。未來,中小房企或者樓市投機分子想再度掘金海南樓市的難度系數也越來越高。

  提前圍堵熱錢炒樓

  3月7日晚,海南省召開新聞發布會,除了宣布“對在海南已經擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常駐居民家庭,停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”外,最大的政策亮點莫過于“新出讓土地建設的商品住房,實行現房銷售制度?!?/p>

  這意味著海南成了國內首個宣布全域推行現房銷售制度的省份。

  海南省住房和城鄉建設廳廳長霍巨燃稱指出,此舉是為了遏制投機炒房,防止居民占用過多社會公共資源,從而“為自貿港建設提供充分的空間要素保障”。

  海南省近兩三年持續進行樓市調控,且部分政策的嚴厲程度引領全國。

  2018年3月30日,海南發布“全國最嚴”的樓市調控政策——海南本省戶籍居民家庭,在海南省范圍內只能購買1套住房;而且首付不低于七成;在3月30日之后購買的住房,自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。

  2018年4月22日,海南樓市調控再度加碼,對商品住宅“全域限購”,嚴格限制外省戶籍人士購房。樓市調控政策所涉人群也由海南省內擴圍至省外。

  “史上最嚴限購令”發布后,海南省房地產市場的調控效果可謂立竿見影。

  2019年,海南省房地產開發投資同比下降22.1%,商品房銷售面積、銷售金額分別下降42.1%、38.8%,銷售均價穩定在每平方米1.5萬元左右。2018年,房地產總投資、銷售面積、銷售額等多項地產開發核心指標均錄得兩位數下降。

  相較之下,調控前的2017年,海南省房地產開發投資/固定資產投資占比高達49.7%,領跑全國。

  “‘全域限購’政策出臺后,在海南區域投資的房企整體銷售業績同比下降40%左右。價格走勢方面,???、三亞等為代表的海南城市,樓市價格穩中有降?!敝袊笖笛芯吭汉D蠀^域負責人士在接受第一財經記者采訪之際坦言,“史上最嚴限購令”政策對海南樓市“降溫”作用顯著。

  言及2018年前后的這輪樓市調控,海南省省長沈曉明在多個場合表示:海南房地產的銷售對象,已經由島外居民為主,轉變為島內居民和引進人才為主。

  繼2018年樓市調控聚焦于促進房產所售群體轉變之后,海南省推行現房預售制也意味著調控對象精準鎖定至地產開發商。

  近一個月來,無錫、西安、衡陽、東莞、山東等多省市出臺涉土地出讓金繳納方式和期限、放松預售條件、拓寬融資渠道等紓解房企資金壓力。海南是時下國內唯一一個反向升級調控樓市的省份。

  預售制度下房企開工建設一般6個月可達到銷售條件,交房一般是3年?,F房制度等于給房地產市場直接按下了“剎車鍵”。

  現房銷售制度一方面將增加開發商的資金壓力,另一方面將降低開發商的周轉率。如果全面實行現房銷售,房企通過預售款項償還開發貸和進行后續開發的環節就被切斷了。對地產商而言,建設開發階段的資金需由自籌資金和外部貸款彌補,且這些款項使用周期均會被拉長至項目完工銷售,項目周轉率將被迫下降。

  這對于習慣了高周轉模式操盤、高資產負債率且現金流比較緊張的房企來說不啻為不小的考驗。目前,僅中國金茂(00817.HK)在深圳打造的龍華金茂府采用了現房銷售。

  深圳市經典陽光置業發展有限公司??诜止究偨浝聿讨締幢硎?,對于資金撬動能力有限的小地產開發商或者寄望打著立足建設海南自由貿易港的名號,以行炒作樓盤之實的投機主義者來說,分羹海南樓市難度系數越來越大。

  對于購房者來說,與開發商的合同糾紛、質量投訴、減配降標、延期交房、虛假承諾、違規銷售等維權紛擾也有望減少,利好樓市規范化、透明化、健康化。海南樓市大躍進時期相伴出現的爛尾樓等房企資金鏈斷裂情況也有望得到緩解。

  由于現房銷售制度主要適用于新出讓土地,中原地產首席分析師張大偉也表示,房企手中大多儲備有1-2年存量土地、在建工程,政策當前尚不會對海南樓市產生明顯影響,后續會逐步顯現調控效果。

  或引導資金進入產業

  海南是不少地產商布局旅游地產業務的重鎮。

  號稱“中國第一盤”的雅居樂(03383.HK)清水灣項目便位于海南三亞,其單盤銷售額一度貢獻雅居樂年度銷售金額的20%左右。

  類似的還有中國恒大(03333.HK)的儋州?;◢u、融創中國(01918.HK)的萬寧日月灣等數個龍頭地產商投資金額達數千億元的知名旅游地產項目均落址海南。

  2018年,海南實施“全域限購”之后,地產開發商在海南業務或多或少受到影響。中國恒大、碧桂園(02007.HK)等不少房企當年在海南的成交額腰斬。不少房企為對沖全域限購“黑天鵝事件”,紛紛調整旅游地產業務重心至云南、廣西。

  “至少三分之一的海南房地產從業人員,都在2018年離開了海南,大多被調往鄰近的粵港澳大灣區、廣西、云南;不少房企直接將旅游地產業務的重點布局區域轉移至同處南方濱海區域且旅游資源豐富的廣西、云南?!币患引堫^房企高管告訴第一財經記者,自全域限購以來,房企對海南樓市,尤其是住宅樓市的投資基本持戰略收縮的態度。

  外部數據顯示,海南省2019年商品住宅供應面積809萬㎡,同比下降24%;成交面積781萬㎡,同比下降40%;價格14624元/㎡,同比微跌4%。截至2019年末,住宅庫存1479萬㎡,按照12個月平均去化65萬㎡計算,住宅去化周期微漲至23個月,但仍處于2015年以來低位。

  與住宅樓市行情穩中下行并遭遇政策圍追堵截相反的是海南產業地產的升溫。

  以土拍市場為例,海南2019年土地出讓金額錄得近年新高,突破300億元。但其中,市場化住宅用地成交量少,主要以棚改回遷房用地為主,商服類用地成為市場主流。在三亞等部分城市2019年一度出現房企拿著巨量資金也沒有純住宅用地出售的情況,頂多是類似于自持性租賃住房、科技城配套等少量居住用地在售。海南省破除“房地產一業獨大”的決心由此可管窺一斑。

  在經濟下行壓力較大且產業基礎比較薄弱的現實面前,海南敢于“去地產化”賴以頂層政策支持。

  從2018年4月,《關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》提出海南要建設國內第12個自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港,海南便確定了國內最嚴格的節約用地制度,實施建設用地總量和強度雙控行動。在土地總量恒定前提下,海南要大力發展產業,只能充分利用存量土地。

  隨后,海南產業架構方向也愈趨明晰。海南發展自貿港不是效仿珠三角,走“港口經濟+制造業”的路子,而是轉向打造旅游業、高新技術產業、現代服務業為代表的第三產業。

  2019年,以中國金茂、招商蛇口(001979.SZ)、中糧集團、中國交建(601800.SH)、中國國旅(601888.SH)等為代表的央企是海南省土拍市場最活躍的軍團。央企集團軍均有不同程度涉足海南省科技園、創意園區、免稅店等商服用地、產業用地的打造。相較之下,中小民營房企顯得沉悶得多。

  “在自貿港頂層政策驅動下,海南還處在搭建產業結構前期,央企一方面資金實力更雄厚,另一方面也能更好地服從海南發展第三產業的需要?!焙D襄\誠房地產咨詢策劃有限公司董事長王路向第一財經記者表示,央企集團軍打頭引導自貿港產業結構搭建接下來會是個趨勢。

  對于海南此番首破國內房屋現售制先河,國內其他城市是否會跟進,業內持謹慎態度。

  這一方面是基于海南石油、天然氣等海洋自然資源和亞熱帶生態島資源稟賦獨厚,可以大力發展海洋產業和現代亞熱帶產業,這些條件是廣西、云南、江蘇、浙江等諸多沿海省份所不具備的。另一方面,這也與海南作為國內首個自由貿易港的戰略定位分不開。

  同時,當前樓市調控主基調是“房住不炒”,實現房地產市場的平穩運行。此時取消預售制勢必會造成對部分房企的沖擊甚至毀滅性打擊,易引發經濟的系統性風險。

  “預售制利好購房者話語權,長遠看取消是必然趨勢,但是最好的時機,應該是房價處于上漲周期的節點,就目前房地產的趨勢看,房價短期內上漲的周期基本結束,過去三年累積的高杠桿已經讓很多開發商面臨資金壓力問題?!蓖趼诽寡?,短期內國內其他省份跟進海南現房銷售政策的可能性不大。


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