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房企年報季:60%融資成本上漲 "增收不增利'現象仍延續

2020年04月29日 08:20   來源:時代周報

  [摘要] 4月24日,華夏幸福、中國建筑、濱江集團、華遠地產等多家房企發布2019年財報。

  A股年報季接近尾聲,各大房企緊鑼密鼓發布過去一年成績單。

  4月24日,華夏幸福、中國建筑、濱江集團、華遠地產等多家房企發布2019年財報。其中,華夏幸福2019年實現營業收入1052.1億元,同比增長25.55%;中國建筑房地產業務(包括中海地產)實現合約銷售3826億元,同比增長28.1%;華遠地產去年實現營業收入74.71億元,同比增長8.64%。

  另據Wind數據顯示,截至4月21日晚20時,已有135家上市房企發布2019年年報,占全部應披露年報數量的61.92%。其中A股上市房企占55家,赴港上市內房股占80家。

  從整體營收看,房企“增收不增利”現象仍在延續。數據顯示,期內135家上市房企合計實現營業收入約4.8萬億元,同比增長超2成;但歸屬于上市公司股東的凈利潤僅約6636.62億元,同比下降3.33%。

  “影響房企增收不增利的因素有很多,比如近兩年拿地成本提高以及“限價”政策?!?月26日,一位地產分析師告訴時代周報記者,房企近年來的規?;瘮U張,也在一定程度上影響利潤表現。

  從行業集中度看,兩級分化格局正不斷加劇。來自恒大研究院數據顯示,2019年,前10強、前50強、前100強房企市占率分別高達28.4%、59.7%和74.2%。到了2020年一季度,上述房企市占率分別較2019年再提升10.0、11.0和7.8個百分點。

  大房企市占率跳升背后,則是中小型房企相繼退場。

  據人民法院公告,截至2020年4月8日,受疫情影響,65天內共84家房地產開發企業破產清算,均為地方中小房企,數量較去年同期增長25.3%。

  “大型房企在融資方面處于優勢,中小房企的資金狀態會越來越差?!?月19日,一家千億元房企高管告訴時代周報記者,未來中小房企會加速退出,行業集中度將有所提升。

  “增收不增利”

  2019年,各大房企的營收規模保持穩步增長,但盈利卻呈下滑趨勢。

  以萬科為例,2019年公司實現毛利潤和凈利潤分別為1333.4億元、551.3億元,同比增長19.5%和11.9%,但增速較2018年的逾30%有明顯降低;盈利指標上,公司毛利率和歸母凈利率為36.2%和10.6%,較2018年分別降低了1.2和0.8個百分點。其中房地產及相關業務的結算毛利率為27.2%,較2018年下降2.5個百分點。

  “長期來看,行業毛利率下降是一個趨勢,且這個趨勢已經形成?!痹诮衲?月的萬科業績會上,總裁及首席執行官祝九勝解釋稱,毛利率雖然會下降,但管理的效率和效益是可以逐步提升的,甚至是有一個對沖的過程。

  業內研究機構也認為,目前行業整體的利潤空間受到擠壓,房企利潤增長和盈利能力面臨較大的下行壓力。但其也同時指出,萬科利潤增速降低,也與該公司年內土地增值稅支出大幅提升,長期股權投資中資產減值損失、以及遞延所得稅費用中土地增值稅清算準備金增加有關。

  再看陽光城。4月23日,陽光城發布財報顯示,公司實現結算營業收入610.49億元,同比增長8.11%;合并歸屬于上市公司股東凈利潤40.2億元,同比增長33.21%。雖然利潤增速明顯,但陽光城毛利潤率和凈利潤率分別僅為26.6%、7.08%,明顯低于行業平均水平。

  來自億翰智庫的數據顯示,50家標桿房企的平均毛利潤率為32.61%,平均凈利潤率為16.39%。

  “利潤率一直是陽光城的一個短板,因為前些年的項目影響,目前公司的凈利潤率還是比較低的水平,我們自己很不滿意?!?019年中期業績會上,陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌并不諱言。今年業績會上,執行副總裁吳建斌表示,提升利潤是陽光城非常重要的目標,公司會在買地、設計、大運營、財務成本降低等多個環節,繼續把它做得更好。

  面臨盈利下滑趨勢,提質增效逐漸成為行業共識?!颁N售規模的增長未來不是重點,利潤和品質才是第一位的?!比趧撝袊聲飨瘜O宏斌在今年3月的業績會上如是稱。

  在此前的2月份,旭輝控股CEO林峰也曾公開表示,利潤是里子,是根本。規模是面子,是方式手段。今年行業一定會關注利潤排行榜,多過于規模排行榜。

  分化加劇

  年報季透露的另一個明顯信號,是房企融資成本的上升以及融資能力的分化。

  業內研究機構根據已發年報的50家典型上市房企進一步分析,2019年約有60%的房企融資成本同比上漲,整體的融資成本同比上漲0.33個百分點至7.13%,再次突破7%。

  從個體看,房企之間的融資成本分化顯著。數據顯示,2019年,中海地產、華潤置地、龍湖集團、越秀地產等房企平均融資成本均在5%以下,其中中海更是低至4.21%。

  部分企業融資成本則相對較高,如中梁控股、新力地產2019年加權融資成本均超過9%,是中海的2倍有余。據業內研究機構統計,50家典型上市房企中,融資成本在9%以上的有10家企業,占比達20%。

  另據業內機構研究院榜單顯示,以單筆債券看,中海在去年7月成功發行20億港元(5.5年期)及4.5億美元(10年期)雙幣種固息高級債券,其中10年期美元債票息僅為3.45%。反觀當代置業,其去年發行3.5億美元債券,利率高達15.5%,是中海的4倍有余。

  “從數據看,融資成本較低的企業主要集中在國企、央企之中,也有部分優秀的民營企業如龍湖等融資成本相對較低?!苯衲?月,專家表示,隨著融資難度和成本的逐步增加,部分企業,尤其是融資能力相對較差、經營不善的中小企業債務違約風險需警惕。

  3月6日,新華聯發布公告稱,公司控股股東新華聯控股因未能按照約定籌措足額兌付資金,導致中期票據不能按期足額兌付本息,已構成實質性違約。公告稱,受疫情影響,新華聯控股多項業務遭受重創,經營回款大幅減少;加之持續受到“降杠桿、民營企業融資難發債難”的影響,償付貸款和債券導致現金持續流出,流動資金極為緊張,最終導致債券違約。

  新華聯雖然在公告中聲明與新華聯控股為不同主體,具有獨立完整的業務及自主經營能力,但其目前的經營狀況也并不樂觀。4月11日,新華聯發布財報顯示,公司2019年實現營業收入119.88億元,較上年同期下降14.37%;實現歸屬于上市公司股東凈利潤8.21億元,較上年同期下降30.80%;公司2020年第一季度實現歸屬于上市公司股東的凈利潤預計虧損2.5億?3.5億元。

  4月25日,業內專家告訴時代周報記者,疫情對于中小房企的影響要分類看,一方面,經營困難的中小房企可能會被淘汰,但今年政府對于各類企業的支持力度增加,包括金融政策,對于額度比較充裕的中小房企,也有可能打“翻身仗”。


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